Исследования рынков и логистики. Готовые маркетинговые исследования рынков, обзоры, бизнес планы, базы данных, аналитика и анализ рынка. Маркетинговое агентство и консалтинговая компания предлагает: консалтинг,проведение маркетинговых исследований.
Заказать книгу
Срочные публикации научных статей.Экономика.
Аспирантам,соискателям
Рынок офисной недвижимости Москвы находится в большой зависимости от современного экономического состояния страны. Кризис привнес изменения во все сферы деятельности на рынке всех видов коммерческой недвижимости.
Московский рынок офисных помещений заметно уступает по своим размерам рынкам основных европейских городов. При этом он является одним из самых активно развивающихся. Рынок находится на этапе формирования, что проявляется в расширении и изменении его географии, увеличении числа планируемых объектов, появлении новых типов проектов, увеличении размеров строящихся зданий и повышении качества проектов.
Объем рынка нежилой недвижимости Москвы (помещений различных форм собственности) составляет порядка 153,5 млн. кв.м. Объем рынка офисных помещений Москвы составляет более 16,2 млн.кв.м., т.е. всего 10,6% от общей площади нежилой недвижимости.
Структура рынка офисных помещений представлена представляет собой офисные площади класса «А» и «В» (рис. 1.), которые составляют 5,6 млн.кв.м. (34,6% от общей площади), класса «С» – 8,5 млн.кв.м (52,5% от общей площади), а офисные площади в функционально и морально устаревших объектах, то есть классом ниже «С» – 2,1 млн.кв.м.
В I квартале 2009 года на московский рынок недвижимости вышло более 450 тыс. кв. м. качественных офисных площадей, что на 90% больше, чем за тот же период 2008 года. Значительную долю среди введенных офисных центров занимают офисные центры класса «А». Часть этих объектов была запланирована к вводу в эксплуатацию еще в 2008 году. Но по причине кризиса рынок офисной недвижимости отклонился от намеченного плана.
Рис. 1. Структура рынка офисных помещений в Москве на июнь 2009г., млн.кв.м.
За весь 2009 год прогнозируется ввод в эксплуатацию порядка 1,75 млн. кв. м офисных площадей. Для сравнения по итогам 2008 г. было введено порядка 1,3 млн. кв. м. офисных площадей.
Предложение качественных офисных помещений в Москве отстает от спроса. На рынок коммерческой недвижимости Москвы продолжает оказывать свое влияние мировой финансовый кризис, поэтому эксперты рынка недвижимости еще более уверены, что в ближайшие годы, вероятнее всего, сохранится дефицит качественных офисных помещений, особенно класса А. Продолжится и тенденция сокращения доли ввода офисов класса «В».
Общий объем предложения офисных помещений в конце 2008 г. достиг 8,7 млн. кв.м. За 1-ое полугодие 2009 года объем предложения офисных площадей вырос на 7,4% и достиг 9,4 млн. кв. м.
В настоящее время продолжается увеличение объемов предложения офисных площадей, которое за первое полугодие 2009 года составило более 15% для офисов класса «А» и более 5% для офисов класса «В». В целом по рынку объем предложения с начала финансового кризиса вырос в 2,9 раза. Уровень вакантных офисных площадей в 1-ом полугодии 2009 года вырос по сравнению с концом 2008 года на 3,5%. В 3 квартале 2008 года доля свободных площадей офисов классов «А» и «В» составляла около 6%, тогда как в настоящее время данный показатель вырос до 17–20%.
Низкая доля вакантных площадей в офисных объектах класса «А» была обусловлена недостаточным предложением. Доля вакантных помещений в офисных зданиях класса «В» поддерживается на стабильном уровне за счет ввода в эксплуатацию новых качественных объектов данного класса в конце 2008 г. Эта ситуация продолжает прогрессировать несмотря на то, что многие арендодатели идут на различные уступки арендаторам: снижают арендные ставки и расходы на эксплуатацию, уменьшают минимальные коммерческие площади, сдают помещения с ремонтом. Несмотря на это, продолжает наблюдаться тенденция смены географического местоположения арендаторов. Многие компании, снижая издержки на аренду, переезжают в бизнес-центры более низкого класса, или арендуют меньшие площади. При этом территориальное расположение играет второстепенную роль.
В целом, ситуация на рынке коммерческой недвижимости продолжает во многом зависеть от макроэкономической ситуации в стране. По мере развития рынка предложение на нем диверсифицируется. Таким образом, будут развиваться и бизнес-парки, и многофункциональные комплексы, небоскребы (в первую очередь в Москва-Сити), современные офисные комплексы. Каждая концепция имеет свои особенности и рассчитана на свою собственную группу арендаторов, сегментация которых будет становиться более четкой с течением времени. На июнь 2009 года уровень вакантных площадей в офисных центрах класса «А» и «В» составлял 19% и 21% соответственно. Ранее столь высокий показатель на рынке офисной недвижимости Москвы наблюдался в 1999 - 2001 гг. (рис. 2). При этом, если в 1999 г. в абсолютном выражении было вакантно 350 тыс. кв. м., то сегодня объем свободных площадей превышает 2 млн. кв. м.
Рис. 2. Уровень вакантных площадей офисов класса «А» и «В» в период с 1998 по 2009 гг.
На фоне увеличения объема предложения офисных площадей уровень спроса показывает отрицательную динамику как на рынке аренды, так и на рынке продажи. Если до 3 квартала 2008 г. уровень спроса на коммерческую недвижимость в значительной мере превышал существующее предложение, а качественные площади покупались или арендовались еще на этапе строительства, то в настоящее время ситуация кардинально изменилась.
В условиях экономического спада мы наблюдаем падение спроса на офисные помещения, что выражается в сокращении совокупного объема сделок. По итогам первого полугодия текущего года данный показатель может составить около 500 000 кв. м, что на 45% ниже, чем в первом полугодии 2008 года, когда совокупный объем сделок составил около 900 000 кв. м. Больше всего сократился объем сделок по покупке офисов в отдаленных районах города.
Так, если в 1 полугодии 2008 года на долю районов за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК) (включая зону за пределами МКАД), пришлось 60% от общего объема сделок, то в 1 полугодии 2009 года в этих районах было заключено лишь 40% сделок.
Падение спроса на помещения за пределами ТТК происходит несмотря на то, что ставки на эти помещения значительно ниже ставок в центральных районах. Так, по состоянию на июнь 2009 года, средневзвешенная достижимая базовая ставка (без учета операционных расходов и НДС) на помещения класса «В» в районе между Садовым Кольцом и ТТК составляет $430 кв. м/год, в то время как аналогичная ставка на офисные помещения в зоне между ТТК и МКАД составляет $320 кв. м/год.
Спрос на офисы в районе ТТК и более отдаленных районах Москвы носит следующий характер: здесь арендаторы требуют максимально дешевых предложений - не более чем по 250-300 $/кв. м в год. Фирмы, которые хотят сэкономить на оплате аренды, стремятся найти очень дешевые предложения. Помещений, удовлетворяющих подобным ожиданиям, в районе ТТК мало. Предложения с неудачным расположением или плохим ремонтом заполняют рынок, но потребностям арендаторов они не соответствуют. Собственники объектов в районе ТТК и далее, которые снизят ставки аренды до 250-300 $/кв. м в год, получат большое количество желающих воспользоваться таким предложением. Именно такие объекты будут пользоваться высоким спросом в ближайшие месяцы. Следует отметить, что компании предъявляющие спрос на помещения в самом дешевом ценовом сегменте чаще всего не готовы делать даже самый мелкий ремонт в новом офисе. Потенциальные арендаторы бизнес-центров с хорошим местоположением рассматривают возможность самостоятельно выполнить косметический ремонт при условии наличия арендных каникул.
Причиной снижения спроса на помещения в отдаленных районах Москвы является и то, что там преобладает предложение больших офисных центров, ориентированных на сдачу в аренду крупным арендаторам, которые в последнее время не готовы принимать решения по аренде.
В течение первого полугодия 2009 года наблюдался рост спроса на аренду офисных помещений, расположенных за пределами Садового Кольца. Доля клиентов, заинтересованных в офисных центрах на ТТК выросла на 12% и составила 43%. Тем не менее, основная масса заявок приходится на офисы в традиционно деловых районах ЦАО. Наиболее востребованным районом центральной части столицы в первом полугодие 2009 года стало Замоскворечье.
Однако, поскольку приоритетом в поиске таких площадей для подавляющего большинства компаний является все-таки не месторасположение объекта, а относительно низкая стоимость этих площадей, то стоит отметить тенденцию роста спроса на офисные объекты, расположенные на окраинах города.
В первом полугодии 2009 года продолжилось снижение арендных ставок, начавшееся в 4 квартале 2008 года. Максимальное падение было отмечено в секторе бизнес-центров класса «В» (-38%). В бизнес-центрах класса «А» арендные ставки понизились на 25%, в административных зданиях класса С - на 27%. В отдельных случаях снижение ставок аренды достигало 50%. При этом наибольшее снижение было отмечено в новых бизнес-центрах класса «А» и «В+», которые вышли на рынок недавно - в конце 2008 - начале 2009 года.
На офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости пришелся самый сильный удар кризиса. В первом полугодии 2009 года стоимость офисов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизилась на 37% в центре Москвы и на 26% за пределами Садового Кольца.
Для сравнения можно привести данные по торговому сегменту, где разница в ценовых показателях нынешнего и прошлого года не такая большая. Так, 1 кв. м. торговой недвижимости просел в цене на 24% в центре столицы и на 18% за пределами Садового Кольца.
Если в периферийной части города снижение цен в торговом и офисном сегменте оказалось одинаковым (3%), то в центре 1 кв. м. офисной площади дешевеет еще более быстрыми темпами — 5%.
По итогам первого полугодия 2009 г. средние арендные ставки на офисные помещения в долларовом эквиваленте показали отрицательную динамику в среднем около –17%. При этом в рублях (за счет заметного ослабления курса национальной валюты в начале 2009 года) был зафиксирован положительный прирост на уровне +5% (на офисные площади класса «А» и «В»). Цены продаж показали аналогичную динамику, что и арендные ставки.
Максимальное снижение арендных ставок произошло в сегменте офисов класса «А» - на 18,7% (до 813 $ за кв.м.).
В столице появились предложения арендовать офис по цене 4,5 тыс. руб. за 1 кв.м. в год. Цены упали, но 145 $ за 1 кв. м. похоже на рекорд! С налогами и коммунальными платежами ставка составит около 210 $.
По 4,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год предлагаются помещения с отделкой на цокольном или мансардном этаже в бизнес-центрах «Технопарк-Синтез» на улице Угрешской и «Очаково» на Большой Очаковской. Оба здания класса «В+». Другие помещения там же предлагаются по 250$ за 1 кв. м., а здания с собственным входом — по 500$ за 1 кв.м. До кризиса минимальная ставка в этих комплексах составляла 500 $. Получается, цены упали в 2,5 раза, или на 60%.
В феврале 2009 года офисные помещения класса «А» сдавались по цене от 750$ за кв. м., а сегодня объекты этого класса предлагаются от 550$. Аналогично снизилась минимальная арендная плата за офисный квадрат класса «В» - с 550$ до 450$. В тоже время верхняя планка арендных ставок по офисам незначительно растет. Средняя максимальная арендная плата офисных помещений класса «А» выросла с 850$ до 900$ за кв. м., класса «В» - с 600$ до 700$ за квадрат. Такая тенденция объясняется низким спросом на крупные офисные (от 1000 кв. м.) и повышенным вниманием арендаторов к дорогим и небольшим по площади (до 1000 кв. м.) объектам.
Средняя базовая арендная ставка на офисные помещения класса «А» составляет $815 за кв. метр в год, класса В - $464 за кв. метр в год.
Цены продаж офисных помещений в бизнес-центрах класса «А» замедлили свое падение. Несмотря на низкий спрос, собственники не спешат снижать цены на свои объекты, в то время как потенциальные покупатели запрашивают скидки в 30-50% от первоначальной стоимости объекта.
Слабая активность на офисном рынке Москвы и растущая доля свободных площадей повлияют на дальнейшее понижение ставок аренды. В настоящее время большинство собственников столичных офисов уже понизили запрашиваемые ставки аренды на 10% - 30%, по сравнению с докризисным уровнем.
Уровень арендных ставок на офисную недвижимость Москвы зависит как от класса объекта, так и от его месторасположения. Величина стоимости аренды и продажи офисных помещений одного класса зависит от удаленности от центра Москвы. Основным рубежом перелома цен является граница МКАД. После МКАД уровень арендных ставок снижается в 2 раза, а стоимость продаж - в 3-4 раза (табл. 1.). Дальнейшее уменьшение цен на офисную недвижимость становится более плавным.
Сегодня самые дорогие офисы сдаются в аренду в деловом центре столицы – в Центральном административном округе (табл. 2). Площади в бизнес-центрах класса «А» обойдутся арендаторам в сумму от 900$ за кв. м. в месяц. Стоимость аренды офисов «B» класса начинается от 700$. за кв.м., а класса «С» – от 500$ за 1 кв. м., а особняки не менее чем в 750$ за кв. м.
Наиболее дешевые для аренды офисы расположены в Восточном и Юго-Восточном административных округах. Здесь арендная ставка офисов класса «А» составляет от 550$ за кв. м, на помещения класса «B» - от 400$ за кв. м., а за офисы класса «С» - от 250$ за кв.м.
Таблица 1.
Уровень арендных ставок и стоимости продаж офисных помещений Московского региона в первом полугодии 2009 г.
Таблица 2. Стоимость аренды офисного помещения на июнь 2009 г., $/кв. м. в месяц
Наибольшим значением средней взвешенной по площади арендной ставки характеризуются объекты, расположенные в районе Хамовники (от 1200$ за кв. м в год) и Пресненский (1121 $ за кв. м в год).
Если рассматривать такой тип аренды, как коворкинг, то ситуация несколько меняется. Коворкинг широко популярен во всем мире среди проектных групп и начинающих бизнесов как формат, дающий весомую экономию на арендной плате и способствующий возникновению взаимной синергии компаний, находящихся в общей офисной среде. Стоимость аренды рабочих мест составляет от 350–455$ в месяц в зависимости от срока договора. Площади в коворкинг-офисе оцениваются не на условиях привычной для рынка модели ставок «метр в год». Подсчет ведется по занимаемым компанией рабочим местам.
По прогнозам экспертов рынка офисной недвижимости, в случае стабильного роста экономики России на уровне 4 - 6%, уже во второй половине 2009 года спрос на офисные помещения столицы восстановится, ставки аренды офисов начнут расти и достигнут докризисного уровня уже в 2010 году.
В краткосрочной перспективе (2-ое полугодие 2009г.) на рынке офисной коммерческой недвижимости Москвы ожидается дальнейшая коррекция арендных ставок и цен продаж в сторону понижения, доля вакантных площадей (особенно это касается офисов класса «А») продолжит увеличиваться.
Окупаемость офисных помещений в Москве в первом полугодии 2009г. в среднем составила 8,3 лет. По административным округам этот показатель варьируется от 5,2 лет (ВАО) до 11,4 лет (СЗАО), по классам от 7,5 лет (класс «А») до 11,4 лет (класс «Е»).
Рынок офисных площадей в г. Москве представлен сегментом высококачественных площадей (это площади в новых бизнес-центрах классов «А» и «В») и сегментом отечественных площадей, прошедших или не прошедших реконструкцию в административных зданиях (НИИ, ГУП, КБ, заводоуправлений и др.), а также площадями во встроенных помещениях иных фондов. Площади качественного (международного) сегмента классов «А» и «В» расположены в объектах, стабильно появляющихся на российском рынке офисной недвижимости с момента его формирования, (с начала 1990-х) и поддерживаются на должном уровне, согласно требованиям своего класса. К площадям же отечественного сегмента (как правило, класс «С») принято относить «все остальные» площади, так или иначе, относящиеся к офисной недвижимости.
Рынок офисной недвижимости Москвы имеет выраженную центробежную направленность. Пик активности спроса и предложения, ввода новых офисных объектов и их концентрация находятся в центральной части Москвы, и по мере удаления от Садового кольца снижает свою напряженность.
В настоящее время происходит постепенная децентрализация офисного рынка Москвы, которой способствуют высокие темпы роста цен на землю и острый дефицит участков под застройку в центре города. В Москве началось формирование новых деловых районов за пределами Садового и Третьего транспортного кольца, появились офисы в многофункциональных центрах. Территория внутри Садового кольца практически исчерпала свой потенциал с точки зрения дальнейшего развития сектора офисной недвижимости в связи с дефицитом участков, пригодных для строительства, проблематичностью прокладки инженерных коммуникаций и дефицитом парковочных мест. В связи с этим, можно сказать, что развитие офисного рынка переходит за границы Садового кольца. В соответствии с Генпланом развития Москвы столичный центр должен превратиться в туристическую и рекреационную зону, коммерческое строительство внутри Садового кольца будет ограничено, поэтому высококлассные офисы за пределами центра станут более востребованными. Развитие инфраструктуры, в том числе транспортной системы, положительно влияет на распространение офисных проектов по Москве. В качестве районов, которые испытывают и будут испытывать активное развитие можно назвать район Ленинградского шоссе, Кутузовский проспект, Москва-Сити, Ленинский проспект.
Стремительное развитие московского рынка офисной недвижимости открывает для девелоперов широкий спектр возможностей, возникающих под влиянием факторов, определяющих сегодня развитие рынка. Застройщики коммерческой, в том числе, офисной недвижимости продолжают активно осваивать спальные районы и пригороды Москвы. Территории за пределами центра города активно осваиваются девелоперами из-за дефицита свободных участков и из-за политики, проводимой правительством Москвы, затрудняющей процедуру получения прав на реализацию «офисных» проектов в центре города. Не меньшее значение имеет затрудненность транспортного движения в городе. Офисы за пределами третьего транспортного кольца востребованы компаниями, которые не ориентированы на высшие ценовые категории и нуждаются в больших площадях. Многие крупные международные компании выбирают офисы далеко от центра Москвы и даже за ее пределами. За МКАД едут солидные компании, у которых выбор офиса за пределами столицы обусловлен наличием в области своих производственных мощностей. Например, компании Mars (г. Ступино Московской области) и Coca-Cola (Московский район Солнцево). Количество компаний, выбирающих офис в области вблизи с собственным производством, будет увеличиваться из-за политики городских властей по переносу промышленных предприятий за границы МКАД.
Основной проблемой офисных комплексов, вынесенных за МКАД, является транспортная доступность и, как следствие, укомплектованность компаний сотрудниками необходимого уровня. Время на дорогу до офиса, находящегося за пределами Москвы увеличивается в среднем на 30 минут, поэтому для привлечения среднего и высшего руководящего персонала руководителям компаний приходится поднимать заработную плату. Экономия на ставках аренды оборачивается для владельцев бизнеса дополнительными расходами на персонал. Но в ситуации комплексного освоения территорий офисные комплексы за пределами городов – это довольно перспективное направление развития.
Как уже было сказано, рынок офисной недвижимости Москвы находится в большой зависимости от современного экономического состояния страны. Кризис привнес изменения и вынуждает рынок становится более гибким, появляются новые решения для арендаторов, новые форматы офисной недвижимости. Примером такого стали коворкинг-офисы, которые переходят из единичных предложений и проектов в нарастающую тенденцию.
Презентации первых столичных проектов коворкинга прошли в марте 2009 года. В начале марта был открыт офисный клуб «Communist Loft» на территории бизнес-центра «Даниловская Мануфактура 1867» на Тульской, и появился новый проект коворкинг-офиса, расположенного в бизнес-центре класса «В» на Марксистской улице. Потенциальными арендаторами коворкинг-офисов на настоящее время могут стать малые компании, ставшие такими на волне кризиса. Эксперты утверждают, что подобные проекты уже начали переходить из единичных случаев в тенденцию и в ближайшее время на офисном рынке появится еще несколько проектов подобного нововведения. При этом на рынке наблюдается тенденция к значительному снижению количества новых заявленных проектов, а объекты, находящихся на начальной стадии строительства «замораживаются». Девелоперы предпочитают достраивать объекты коммерческой недвижимости, находящиеся на завершающих стадиях строительства (от 50% и выше), либо происходит пересмотр концепции в сторону уменьшения затрат или продажа проекта как целиком, так по долям. Такая ситуация лишний раз подтверждает тот факт, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости продолжает во многом зависеть от макроэкономической ситуации в стране.
На последней неделе августа (25.08.2009) впервые с начала кризиса был зафиксирован рост арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости Москвы. В пределах Садового Кольца рост составил 1%, а средняя ставка – 436$ за кв. м. в год.
Незначительный рост наблюдается и в сегменте торговой недвижимости. Средняя ставка аренды для помещений вне Садового Кольца выросла на 4% в июле и составила 687$ за кв. м. в год. Причиной такому подъему может служить выход на рынок некоторого количества качественных объектов street-retail невысокой площади (в местах с хорошей проходимостью, витринами и т.д.) по высоким ставкам. В пределах Садового Кольца арендная ставка торговых помещений практически не изменилась и по итогам июля 2009 года составила 1202$ за кв. м. в год.
В секторе производственно-складской недвижимости наблюдается совершенно иная ситуация, там по-прежнему продолжается отрицательная коррекция. За месяц средняя ставка аренды снизилась на 2% и составила 183$ за кв. м. в год, но это уже совсем другая история…
Кризисный период пришел довольно резко и надавил с такой силой, что пока неизвестно как долго рынок офисной недвижимости будет восстанавливаться, и когда кончится эра падения, но по последним приведенным данным становится ясно, что эра роста уже не за горами.
Сотникова Мария. Институт ИТКОР. Отдел маркетинговых исследований e-mail info@marketing-itkor.ru
Свяжитесь с нами!
е-mail: info@marketing-itkor.ru
Задать вопрос
Наши новости
формате
«Финансовый менеджмент»